İçerisinde bulunduğumuz günlerin 2008 yılı gelirlerinin beyan dönemini oluşturması dolayısıyla bu ayki yazılarımızın bir bölümünü, -bugün olduğu gibi- doğal olarak bu konuya ayıracağız.
Kira gelirlerinin saptanmasında kanun, mükelleflere iki usul sunmuştur. Bunlar sırasıyla "götürü gider usulü" ve "gerçek gider usulü"dür. Mükellefler bu yöntemleri uygulama konusunda bir tercih hakkına sahiptirler. Mükelleflerin bu tercihlerini kullanmaları açısından bir koşul söz konusu değildir.
Ancak götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler. İkinci yıldan sonra ise diğer usul seçilebilir. Örneğin 2007 yılında ilk defa gayrimenkul sermaye iradı dolayısıyla beyanname veren bir mükellef, iradını götürü usulde saptayarak beyan etmişse, 2008 yılı beyannamesinde de bu usulü uygulamak zorundadır. Bu mükellef isterse 2009 yılında gerçek gider usulünü, sonra 2010'da tekrar götürü gider usulünü tercih edebilir.
Mükelleflerin bu konuda sahip oldukları tercih hakkını, beyannamede yer alan bütün kira gelirleri için aynı yönde kullanmaları gerekmektedir.
Götürü gider usulünde elde edilen hasılatın % 25'i gider olarak kabul edilir. Eğer mükellefin geliri konut kira geliri ise ve istisnadan yararlanıyorsa, götürü gider oranı istisna sonrası tutara uygulanır.
Gerçek gider usulünü seçen mükelleflerin, safi iradın tespitinde indirebilecekleri giderler ise Gelir Vergisi Kanunumuzun 74. maddesinde sayılmıştır. Bu giderlerin safi iradın tespitinde dikkate alınabilmesi için, belgeli olması ve kiraya veren tarafından yapılmış olması şarttır. Eğer söz konusu giderler, kira sözleşmesi ile kiracıya yansıtılmışsa veya doğrudan sözleşme gereği olarak veya sözleşmede hüküm bulunmamasına rağmen kiraya verene rücu edilmeyecek şekilde kiracı tarafından yapılmışsa, bu giderlerin kiraya veren nazarında dikkate alınması mümkün değildir.
Safi iradın tespitinde indirimi kabul edilen giderler şunlardır:
* Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
* Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri,
* Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri,
* Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri,
* Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'i (İktisap bedelinin % 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz)
* Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen Emlak Vergisi ve harcamalara katılma payları,
* Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar,
* Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın değerini artıracak surette onarım veya ilaveler için yapılan giderler onarım gideri sayılmaz),
* Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,
* Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
* Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (Kira indirimi gayri safi hasılattan diğer giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı kabul edilmez.) (Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin yurtdışında kirada oturmaları halinde ödedikleri kira gelirinin de düşülmesi içtihatlara göre olanaklıdır. Ancak bu düşmeyi idare kabul etmemektedir.)
* Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
Gerçek gider usulünü seçenler, kiraya verilen mal veya hakla ilgili olarak ödedikleri gecikme zam ve faizleri ile para cezalarını ve vergi cezalarını, hasılattan gider olarak indiremez.
Kiraya verilenin konut olması halinde, diğer şartları da varsa, önce Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesinde yazılı istisnanın düşülmesi, daha sonra giderlerin indirilmesi gerekmektedir. Ancak düşülecek giderler arasından, istisnaya isabet eden kısmın ayıklanması zorunludur.
Gerçek gider usulünü tercih eden ve iradını bu usulde saptayan mükelleflerin, gider veya harcama belgelerini beyannamelerine eklemeleri veya beyannameleri ile birlikte vergi dairesine vermeleri gerekmektedir. Ancak söz konusu belgelerin, zamanaşımı süresince saklanılması ve istenildiğinde ibraz edilmesi zorunludur. Eğer bir incelemede bu belgeler ibraz edilemezse, indirilen giderler reddedilir ve mükellefe cezalı tarhiyat yapılır.
Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde istisna uygulamasını ise gelecek yazımızda ele alacağız.
05.03.2009 – Bumin Doğrusöz
