Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 ’nci Maddesi’nde yazılı mal ve hakların (arazi, bina, haklar, motorlu taşıtlar vs.) kiraya verilmesinden elde edilen gelirler “Gayrimenkul Menkul Sermaye İradı” olarak adlandırılırlar ve belli koşullarda Gelir Vergisi’ne tabii tutulurlar. Bu mal ve hakların kira gelirlerinin hangi hallerde ve nasıl vergilendirileceği konusu Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’nci Maddesi’ni izleyen maddelerinde açıklanmaktadır.
Vergi mükellefiyeti, yukarıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifa ve intifa hakkı sahipleri ile kiracıları tarafından kiraya verilmeleri sonucunda kira geliri elde etmeleri nedeniyle doğar. Elde edilen kira gelirleri “Gayrimenkul Sermaye İradı” olarak vergiye tabi tutulur.
Mükelleflerce bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri o yılda elde edilmiş gelir kabul edilecektir. Örneğin: 2003, 2004 ve 2005 yılları kira gelirleri topluca 2006 yılında tahsil edilirse; 2006 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.
Ancak, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek ilgili yıllarda beyan edilir. Örneğin: 2006, 2007 ve 2008 yılları kira gelirleri topluca 2006 yılında tahsil edilirse; her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir.
Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hasılat belirlenir. Borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığı tarafından saptanan kur üzerinden Yeni Türk Lirası’na çevrilir.
Kiranın ayni olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.
Gayri Menkul Sermaye İradlarında Vergi Tevkifatı
Gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayan kişi ve kuruluşlar, kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi yapacaklardır. Yani işyerinin kiracıları, ödeyecekleri kira üzerinden vergi keseceklerdir.
Kimlerin vergi kesintisi yapmak zorunda olduğu Gelir Vergisi Kanunu’nun 94!üncü Maddesi’nde sayılmıştır. Buna göre işleriyle ilgili olarak yapmış oldukları ödemelerden vergi kesintisi (tevkifat) yapmak zorunda olanlar şunlardır:
– Kamu idare ve müesseseleri,
– İktisadî kamu müesseseleri,
– Sair kurumlar,
– Ticaret şirketleri,
– İş ortaklıkları,
– Dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri,
– Kooperatifler,
– Yatırım fonu yönetenler,
– Gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı,
– Zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler.
Kiracı olan bu kişi ve kuruluşlar, yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden %22 (2006/11449 sayılı B.K.K. ile 1.1.2007 tarihinden itibaren %20) oranında Gelir Vergisi kesintisi yapmak zorundadırlar.
Bu vergi kesintisi, gelecek aylara veya yıllara ait olmak üzere peşin ödenen kira bedeli üzerinden de yapılacaktır. Örneğin: 3 aylık veya 2 yıllık işyeri kirası peşin tahsil edildiğinde, bu durumda peşin tahsil edilen kiranın tamamı vergi kesintisine tabi tutulacaktır.
Ancak, gayrimenkulü kiralayan mükellef basit usulde vergiye tabi ise; kira ödemesi üzerinden herhangi bir vergi kesintisi yapılmaz. Bu durumda gayrimenkulden elde edilen kira geliri yıllık beyanname ile beyan edilir.
Kiraya verilen gayrimenkulün hem mesken ve hem de işyeri olarak kullanılması halinde ise; kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanıldığı sürece, kira bedelinin tamamı vergi kesintisine tabi olacaktır.
Diğer taraftan, 2006 takvim yılında elde edilen işyeri kira gelirlerinin brüt tutarının 18.000 YTL’yi aşması halinde, yıllık beyanname verilecektir. Ancak, bu durumda daha önce kesinti yoluyla ödenen vergiler beyanname üzerinden mahsup edilecektir.
